Ce pot contesta proprietarii dacă o sumă neobișnuit de mare trecută pe lista de întreținere nu trebuie achitată automat fără verificarea modului în care a fost calculată, deoarece asociația de proprietari poate repartiza doar cheltuieli care au temei legal și au fost stabilite potrivit regulilor prevăzute de Legea nr. 196/2018.
Proprietarii pot verifica documentele care au stat la baza calculului și pot contesta lista de plată dacă identifică sume repartizate greșit, cheltuieli care nu le revin sau diferențe între consumurile efective și valorile trecute pe listă.
Legea stabilește inclusiv un termen de 10 zile de la afișarea listei pentru formularea contestației.
Ce poate apărea legal pe lista de întreținere
Legea nr. 196/2018 împarte cheltuielile asociației de proprietari în mai multe categorii, în funcție de modul în care acestea trebuie repartizate.
Printre acestea se află cheltuielile calculate în funcție de numărul persoanelor care locuiesc în apartamente, cele aferente consumurilor individuale și cele repartizate în funcție de cota-parte indiviză din proprietatea comună. Există și cheltuieli pentru anumite servicii de care beneficiază individual proprietarii, precum și alte categorii prevăzute de lege.
În aceeași categorie intră, în funcție de situație, costurile legate de exploatarea, întreținerea și repararea proprietății comune. Faptul că o sumă este mare nu înseamnă, în sine, că este ilegală. Important este ce reprezintă suma, cum a fost aprobată și după ce criteriu a fost repartizată.
Administratorul nu poate trece orice sumă pe listă
Administratorul are rolul de a administra condominiul și de a pune în aplicare hotărârile asociației, însă cheltuielile nu pot fi stabilite arbitrar.
Pentru proprietari este importantă diferența dintre o cheltuială reală a asociației și o sumă introdusă pe listă fără documente justificative sau fără respectarea procedurii prevăzute de lege.
De aceea, atunci când întreținerea crește brusc, proprietarul poate solicita explicații și documentele care justifică suma. Legea prevede dreptul proprietarilor de a solicita copii ale documentelor asociației, cu suportarea costurilor de multiplicare.
Ce cheltuieli pot fi contestate
Pot fi puse sub semnul întrebării, de exemplu, sumele care au fost repartizate după un criteriu greșit, consumurile care nu corespund situației reale sau costurile care au fost atribuite unor proprietari deși, potrivit legii, trebuiau suportate de altă categorie.
De asemenea, poate fi contestată o sumă pentru care asociația nu poate prezenta documente justificative ori o cheltuială care nu respectă hotărârile și regulile aplicabile condominiului.
Un caz frecvent este cel al lucrărilor sau reparațiilor. Faptul că lucrarea privește blocul nu înseamnă automat că administratorul poate stabili individual, după propria apreciere, cât trebuie să plătească fiecare apartament. Modul de repartizare trebuie să respecte categoria legală în care se încadrează cheltuiala.
Atenție la fondul de reparații și fondul de rulment
O întreținere mare poate include și sume care nu reprezintă consumul obișnuit al lunii respective.
Asociațiile pot avea, în condițiile legii, fonduri destinate unor scopuri distincte, iar proprietarul trebuie să poată afla ce reprezintă suma solicitată și în baza cărei decizii a fost stabilită.
Prin urmare, dacă pe lista de plată apare o sumă importantă pentru un fond sau pentru o lucrare, proprietarul poate cere explicații privind destinația banilor, hotărârea prin care a fost stabilită cheltuiala și documentele care o justifică.
Cum poate fi contestată lista de plată
Proprietarul care consideră că suma este greșită trebuie să formuleze contestația în termenul prevăzut de lege. Potrivit Legii nr. 196/2018, contestația privind lista de plată poate fi depusă în 10 zile de la afișarea acesteia.
Este recomandat ca solicitarea să indice concret ce sumă este contestată și motivul: consum calculat greșit, număr de persoane incorect, repartizare eronată, cheltuială fără justificare sau altă neregulă.
În același timp, proprietarul poate solicita documentele care au stat la baza calculului. O simplă afirmație că „întreținerea este prea mare” este mai puțin utilă decât indicarea exactă a poziției contestate și a motivului pentru care aceasta ar fi incorectă.
Ce trebuie verificat înainte de plată
Atunci când suma de pe lista de întreținere este neobișnuit de mare, proprietarii ar trebui să verifice:
consumurile individuale și indexurile;
numărul de persoane luat în calcul;
cota-parte indiviză folosită la repartizare;
existența unor fonduri sau contribuții suplimentare;
facturile și documentele justificative;
eventualele lucrări sau reparații trecute pe listă;
hotărârile asociației care au stat la baza unor cheltuieli;
eventualele penalități și modul în care au fost calculate.
O diferență importantă este că valoarea mare a întreținerii nu reprezintă singură dovada unei nereguli. Pentru a contesta suma trebuie identificat motivul pentru care aceasta a fost calculată sau repartizată nelegal.
Ce se întâmplă dacă există un conflict cu asociația
Dacă problema nu este rezolvată la nivelul asociației, proprietarul poate recurge la mecanismele prevăzute de legislație, inclusiv la sesizarea compartimentului specializat din cadrul autorității administrației publice locale și, în funcție de natura litigiului, la instanța de judecată.
Înainte de a ajunge la un litigiu, însă, verificarea documentelor și formularea unei contestații precise pot clarifica rapid dacă suma provine dintr-un consum real, dintr-o cheltuială aprobată sau dintr-o eroare de repartizare.
