Un proprietar care consideră că o sumă trecută pe lista de întreținere nu este datorată, nu poate pur și simplu să o scadă din total și să nu o plătească. Dacă nu contestă suma și nu urmează procedura pentru recalcularea ei sau pentru constatarea faptului că nu este datorată, diferența rămâne în sarcina proprietarului și poate apărea în luna următoare ca restanță. În cazul în care asociația ajunge în instanță pentru recuperarea banilor, problema plății devine una de probă: cine trebuie să demonstreze că suma a fost achitată?
Suma contestată la întreținere poate deveni restanță. Avocatul Gelu Pușcaș a explicat regulile aplicabile și arată cum este analizată această situație de instanță, prin raportare la prevederile Legii nr. 196/2018 și ale Codului de procedură civilă.
Sumele de pe lista de întreținere sunt obligații de plată
Potrivit avocatului, sumele înscrise în lista de plată reprezintă obligații de plată pentru proprietari. Acestea trebuie achitate la timp și integral, iar neplata sau plata cu întârziere poate avea consecințe.
În cazul unei plăți parțiale, diferența care rămâne neachitată devine restanță. Ulterior, pentru această sumă pot fi calculate penalități, în condițiile legii.
În cazul plății efectuate după expirarea termenului legal, pot fi aplicate penalități de întârziere.
Problema apare, în special, atunci când proprietarul consideră că una dintre sumele înscrise pe lista de întreținere nu este datorată.
Refuzul de plată nu înlocuiește contestarea sumei
Avocatul Gelu Pușcaș atrage atenția asupra unei situații întâlnite în practică: proprietarul refuză să achite o anumită sumă, de exemplu pentru „salarii” sau pentru o „reparație”, însă nu urmează procedura prin care aceasta poate fi contestată.
„Simplul fapt că proprietarul consideră că suma nu este corectă nu înseamnă că ea dispare din obligația de plată.
Pentru ca situația să fie clarificată, suma poate fi contestată, iar ulterior se poate ajunge la recalcularea acesteia sau la constatarea faptului că nu este datorată, după caz.
În lipsa unei astfel de proceduri, suma neachitată rămâne parte din cota de întreținere aferentă lunii respective. În luna următoare, ea poate fi evidențiată drept restanță”, a explicat avocatul Gelu Pușcaș.
Prin urmare, proprietarul care nu este de acord cu o sumă înscrisă pe lista de plată trebuie să folosească mecanismele legale de contestare, nu doar să decidă unilateral să nu o achite.
Cine trebuie să dovedească plata întreținerii
Situația devine importantă atunci când restanțele ajung în fața instanței, iar asociația de proprietari solicită recuperarea sumelor. Potrivit explicațiilor avocatului, instanța pornește de la obligația proprietarului de a suporta cheltuielile care îi revin în legătură cu proprietatea individuală sau cu proprietatea comună, în condițiile prevăzute de lege.
Aici intervine problema sarcinii probei. Într-o astfel de situație, dacă este dovedită existența obligației de plată, proprietarul trebuie să demonstreze că și-a îndeplinit obligația, respectiv că a achitat suma datorată.
Avocatul a explicat faptul că obligația proprietarului de a plăti suma stabilită este considerată o obligație de rezultat: „În cazul obligațiilor de rezultat, după ce creditorul dovedește existența obligației, debitorului îi revine sarcina de a demonstra că și-a îndeplinit-o”.
Ce înseamnă acest lucru pentru proprietar
Pe înțelesul proprietarului, mecanismul este următorul: dacă asociația solicită în instanță plata unor restanțe și dovedește existența obligației, proprietarul nu se poate limita la a spune că a plătit. El trebuie să prezinte dovezi ale plății. „Acestea pot fi documentele prin care se poate demonstra achitarea sumelor datorate, în funcție de modalitatea în care a fost făcută plata.
Dacă proprietarul nu face această dovadă, neexecutarea obligației poate fi prezumată, potrivit regulilor din Codul civil privind obligațiile de rezultat, invocate în explicația avocatului”, a detaliat avocatul.
Cum a motivat instanța într-un astfel de caz
În cauza analizată, instanța a pornit de la obligația proprietarului de a suporta cheltuielile aferente serviciilor legate de proprietatea individuală, precum și pe cele legate de exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune, proporțional cu suprafața locativă deținută, după caz. „Instanța a reținut că obligația proprietarului de a plăti o anumită sumă de bani este o obligație de rezultat. Prin urmare, după ce existența obligației a fost stabilită, proprietarului îi revenea sarcina de a demonstra că aceasta fusese îndeplinită.
În cauza respectivă, proprietarul nu a prezentat probe care să demonstreze plata sumelor solicitate”, a detaliat avocatul Gelu Pușcaț, de la Consultanță Asociații de Proprietari.
Instanța a aplicat astfel regulile privind sarcina probei și a constatat că obligațiile de plată nu fuseseră îndeplinite corespunzător: „În același timp, instanța a avut în vedere faptul că proprietarul beneficiase de serviciile furnizorilor de utilități pentru apartamentul deținut în condominiu.
Consecința a fost recunoașterea existenței restanțelor la plata cotelor de întreținere pentru perioada solicitată și obligarea proprietarului la achitarea acestora”.
Ce trebuie să facă un proprietar care nu este de acord cu întreținerea
Situația are două planuri diferite: „Dacă proprietarul consideră că o sumă trecută pe lista de întreținere este greșită sau nu îi este datorată, aceasta trebuie contestată prin procedura prevăzută de lege. Refuzul unilateral de a plăti nu rezolvă problema și poate conduce la acumularea unei restanțe. Dacă suma este datorată, proprietarul trebuie să o achite în termen. În cazul în care plata este făcută, este important să existe și o dovadă a acesteia”.
Iar dacă un litigiu ajunge în instanță, după ce existența obligației de plată este dovedită, proprietarul trebuie să poată demonstra că și-a îndeplinit obligația.
„Problema nu este doar dacă proprietarul spune că a plătit, ci dacă poate face dovada plății atunci când aceasta este contestată în cadrul unui proces”, a încheiat avocatul.
